CONDOMINI E LAVORI DI MANUTENZIONE: GUIDA PER SCEGLIERE L’IMPRESA EDILE ESECUTRICE

Come confrontare i preventivi dell’Impresa Edile.

Solitamente nei condomìni, e più precisamente tra i condòmini, l’esecuzione diinterventi di manutenzione ordinaria e straordinaria risulta essere la questione che genera il maggior numero di controversie e dibattiti durante le assemblee condominiali. Il nodo centrale e che più fa dibattere è proprio la scelta dell’impresa esecutrice.

Cerchiamo quindi di far luce sugli aspetti più importanti da tener presenti, per scegliere la ditta esecutrice.

Una volta che l’assemblea di condominio è d’accordo sull’esecuzione dei lavori, si deve procedere con la ricerca del preventivo più vantaggioso. Prima di richiedere preventivi di massima è sempre bene che i condòmini o il loro Amministratore di condominio, verifichino con un tecnico di fiducia i reali interventi necessari all’edificio. Il tecnico designato, dopo un attento sopralluogo, avrà cura di redigere un Capitolato Lavori attraverso il quale sarà possibile appurare, con maggior precisione, le opere per le quali richiedere i primi preventivi.

Con la richiesta dei preventivi alle ditte edili sarà possibile avere un’idea più precisa dei costi da sostenere per la manutenzione e operare le prime valutazioni per scegliere la ditta più conveniente.

Questa fase è la più delicata, perché spesso la vera convenienza non è tutta nel prezzo più basso, soprattutto trattandosi di lavori edili. Infatti il vero risparmio in questi casi, si ottiene con un preventivo il più possibile preciso e dettagliato e quando il lavoro finale risulta eseguito a regola d’arte.

A tale fine è bene valutare due aspetti:

La Struttura della ditta edile che dovrà eseguire i lavori
La corretta redazione del preventivo e le garanzie offerte

STRUTTURA DELLA DITTA EDILE

E’ il primo parametro da verificare per avere garanzia sulla serietà e affidabilità della ditta scelta per l’esecuzione dei i lavori. Troppo spesso, infatti, la prima valutazione riguarda il prezzo offerto e quindi vengono messe sullo stesso piano, aziende che non presentano caratteristiche simili in termini di qualità del servizio erogato, sicurezza e tutela. Per fare una scelta consapevole è quindi necessario richiedere a tutte le imprese, che il preventivo sia corredato dalla seguente documentazione:

CCIAA: verificare se l’attività dichiarata è congrua con la tipologia dei lavori richiesta, controllare che la ditta risulti attiva e chi ha i poteri di firma a tutela del Committente che saprà sempre a chi rivolgersi;

DURC: la richiesta del Documento Unico di Regolarità Contributiva dà una prima panoramica della serietà dell’Impresa e ne verifica la regolarità nei versamenti dei contributi per i propri dipendenti. Questo documento è rilasciato dalla Cassa Edile per le imprese edili e dall’Inail per le altre imprese ed ha una validità di tre mesi;

Personale dipendente: elenco del personale dipendente con copia del documento d’identità. Conoscere l’identità di chi è presente nel cantiere è obbligo del committente per la tutela dei condòmini;

C/ASS: la comunicazione d’assunzione fatta alla Provincia di Roma il giorno prima dell’effettiva entrata in servizio del dipendente. Questa comunicazione riporta alcuni dati del dipendente quali dati anagrafici, qualifica e durata del contratto, orario settimanale nonché tipologia di assunzione. Teniamo in considerazione che in edilizia è consentito un solo part-time su 50 dipendenti;

LUL: il Libro Unico del Lavoro del mese precedente serve a verificare quali risorse sono in forza in un determinato momento;

Polizza RC: la polizza di Responsabilità Civile delle Imprese e di eventuali subappaltatori è condizione necessaria per tutelare il Committente in caso di eventi negativi. Un’accurata lettura e valutazione delle coperture porterà eventualmente a richiedere un’appendice integrativa di quanto si ritiene necessario;

Certificazioni: i livelli di qualità e professionalità dell’impresa, sono garantiti anche dalle certificazioni ottenute. Ne è un esempio la certificazione Iso 9001:2015, il Sistema di gestione Qualità, la quale garantisce che all’interno dell’azienda esista la tracciabilità dei documenti con delle procedure ben precise da seguire. La certificazione ISO 14001: 2015 meglio conosciuto come Sistema di Gestione Ambientale, attesta che l’azienda non utilizzi alcuni tipi di prodotti che possano risultare tossici sia per chi li lavora che per l’utilizzatore finale e che l’azienda operi nel rispetto dell’ambiente. La Certificazione BS OHSAS 18001:2015 o Sistema di Gestione per la Salute e Sicurezza dei Luoghi di Lavoro è un certificato che la imprese edili acquisiscono con grande difficoltà. Questa certifica-zione prevede severi controlli periodici di mezzi e attrezzature e la verifica le condizioni di sicurezza sui luoghi di lavoro.

CORRETTA REDAZIONE DEL PREVENTIVO E GARANZIE OFFERTE

Analizzare il livello di dettaglio e descrizione dei lavori descritti dal preventivo: un preventivo sommario o troppo generico può dar origine ad errate interpretazioni e quindi il lavoro finito può avere maggiori probabilità di non soddisfare le aspettative del committente.;

Analizzare le singole voci di costo: l’analisi dei costi è come intuibile la parte più importante ma nel farlo non basta confrontare i totali di spesa ma è bene analizzare le singole voci e confrontarle tra loro. In questo modo si potrà avere un quadro più completo. Confrontando ad esempio la voce di costo per l’acquisto di un materiale si potranno ottenere informazioni utili per capire se una ditta offre un prodotto di maggior qualità che ne giustifichi quindi un prezzo più alto;

Rispondenza del preventivo alla richiesta: dopo l’analisi delle voci di costo sarà semplice verificare se i vari preventivi rispondono in modo puntuale alle richieste. Potrebbe verificarsi infatti che la ditta aggiunga delle voci extra perché le ritiene indispensabili all’ottenimento di un buon risultato e questo chiaramente mette in luce qualità e professionalità dell’impresa. Tuttavia vi suggeriamo di scorporare i costi delle voci extra per operare un confronto preciso tra i preventivi;

Tempistiche e gestione dei cambiamenti: l’indicazione precisa e chiare delle tempistiche di consegna è un altro aspetto rilevante nella scelta della ditta;

Polizza assicurativa sui lavori eseguiti: possibilità di avere una polizza a copertura delle opere eseguite. Nelle nuove costruzioni c’è l’obbligo del costruttore di fornire una polizza “Postuma Decennale” che tutela l’acquirente contro eventuali vizi occulti. Non tutti sono a conoscenza che esiste una polizza assicurativa che copre i vizi occulti anche nelle ristrutturazioni, la polizza “Rimpiazzo e Posa in Opera” ad esempio. L’impresa che può vantarsi di offrire questo prodotto sarà stata preventivamente certificata da un Ente, il quale avrà l’onere di controllare tutte le fasi dell’opera che l’impresa realizzerà, con sopralluoghi sul cantiere e controllo delle schede tecniche dei materiali utilizzati;

Garanzia del lavori: molto importante la presenza della garanzia sui lavori svolti che deve rispettare quanto stabilito dal codice civile;

I metodi di pagamento: i metodi di pagamento sono l’ultimo aspetto da ponderare, ma condizioni di pagamento flessibili, come rate mensili o proposte di finanziamenti a tassi agevolati, possono orientare la decisione, specie per interventi dai costi elevati.

Ci auguriamo che questo vademecum, senza la presunzione di essere esaustivo, possa esservi d’aiuto e che, insieme alla Vostra esperienza, possa essere uno strumento utile nella valutazione dell’Impresa a cui vi affiderete, e vi ricordiamo infine, che per tutti gli interventi di manutenzione conservativa è ancora possibile richiedere la detrazione fiscale per tutto il 2017.